Online: 29.07.2016

Baufinanzierung: Mit hoher Tilgung zur schnellen Schuldenfreiheit

ZoomDurch eine hohe anfängliche Tilgung lassen sich die Kosten einer Baufinanzierung sowie deren Laufzeit stark positiv beeinflussen. Wer die Zinsersparnis in die Tilgung steckt, ist deutlich früher schuldenfrei. © geralt (CC0-Lizenz)/ pixabay.com

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist für viele Menschen in Deutschland nach wie vor sehr interessant und angesichts niedriger Zinssätze auch umsetzbar. Wer über etwas Eigenkapital verfügt, findet in vielen Fällen geeignete Angebote für eine Finanzierung. Die Zinsstatistik der Bundesbank gibt für Wohnungsbaukredite im Mai 2016 einen effektiven Jahreszins von durchschnittlich 1,79% p.a. aus. Bei einer Zinsbindung von über 10 Jahren liegt der durchschnittliche Effektivzinssatz bei 1,83% pro Jahr. Doch statt niedriger Rückzahlungsraten sollten Häuslebauer vor allem auf eine schnelle Abzahlung setzen. Das niedrige Zinsniveau bietet hier einmalige Chancen, die eigenen vier Wände mit geringem finanziellem Aufwand zu erlangen.

Wie niedrige Zinsen zur Kostenfalle werden können

Wer sich für einen Baukredit interessiert, sollte dabei stets 4 wichtige Parameter beachten:

  1. Der Jahreszinssatz

  2. Die Kreditsumme

  3. Die Zinsbindung

  4. Die anfängliche Tilgung

Aus diesen Faktoren setzen sich letztlich die monatliche Rückzahlungssumme sowie die Dauer der Kreditzahlungen zusammen. Sollten Interessenten dabei nur die niedrigen Zinsen im Blick haben und sich auf die Realisierung eines Eigenheims zu unschlagbar günstigen Raten freuen, kann dies schnell zur Kostenfalle werden. Ein kleines Beispiel soll dies verdeutlichen:

Im Fall A wählen die Kreditnehmer eine anfängliche Tilgung von 1,5% und freuen sich über eine sehr geringe monatliche Belastung. Dafür haben sie nach Ablauf der Zinsbindung auch nur einen Bruchteil ihrer Schulden bezahlt. Die verbleibenden 112.546 Euro müssen in ein neues Darlehen überführt werden, welches eventuell deutlich höhere Zinsen mit sich bringt. Im Fall B sind bereits 45% der Darlehenssumme getilgt worden und zugleich konnten die Kreditnehmer auch noch fast 4.000 Euro an Zinskosten sparen. Dies liegt an der Tatsache, dass die Zinsen immer nur auf die Restschuld anfallen, die im Fall B deutlich schneller gesenkt werden konnte.

Welche anfängliche Tilgung ist angemessen?

In einem Artikel auf n-tv.de erklärt ein Experte, dass Interessenten einer Baufinanzierung die anfängliche Tilgung so hoch wählen sollten, wie es ihnen möglich ist. Dies ist gerade in Niedrigzinsphasen sehr wichtig und liegt auch an der Konstruktion der Annuitätendarlehen. Diese halten für den Kreditnehmer jeden Monat die gleiche Rückzahlungsrate bereit, jedoch verändern sich die Werte des Tilgungs- und Zinsanteils. Bei höheren Zinsen fällt die Rückzahlungsrate generell höher aus, so dass der Tilgungsanteil sich im Zeitverlauf entsprechend erhöhen kann. Wird die gesamte rückzahlungsrate aufgrund von Niedrigzinsen und niedriger Tilgung von Beginn an niedrig angesetzt, ist dieser Spielraum geringer. Aus diesem Grund sollten für die Höhe der anfänglichen Tilgung folgende Überlegungen einbezogen werden:

  • Wie hoch war die Miete bisher?

  • Können zusätzlich finanzielle Mittel aufgebracht werden?

  • Wo liegt die abgesicherte Schmerzgrenze (abzüglich eines moderaten Betrags für Freizeit und Urlaub)?

  • Wie sieht die künftige Familienplanung aus?

Mit diesen Fragen lässt sich schnell der Betrag ermitteln, der tatsächlich für die Rückzahlung zur Verfügung steht. Der Abzug aller unabdingbaren Lebenshaltungskosten ist dabei natürlich ebenfalls einzukalkulieren. Wer in dem obigen Beispiel die anfängliche Tilgung auf 6,5% ansetzt, muss zwar 961,88 Euro pro Monat bezahlen. Nach 10 Jahren beträgt die Restschuld dann allerdings nur noch ca. 37.700 Euro und die Zinskosten sinken auf 18.125 Euro. Diese Summe lässt sich dann auch bei einem höheren Zinssatz in der Anschlussfinanzierung ohne größere Risiken stemmen.

Fördermöglichkeiten nutzen und von Vorteilen profitieren

Neben einer hohen anfänglichen Tilgung lässt sich eine Baufinanzierung natürlich auch durch besonders niedrige Zinsen oder gar dem Erlass einer Teilschuld günstiger gestalten. Laut Verivox stehen hierzu gleich mehrere Optionen zur Verfügung:

  1. Wohn-Riester

Heute ist es durchaus möglich, eine Riester-Rente abzuschließen und die Beiträge nicht für die Geldanlage, sondern zur Abzahlung eines Baukredits zu nutzen. Wichtig ist dabei jedoch, dass die besagte Immobilie im Alter auch tatsächlich als Eigenheim genutzt wird. Die Zulagen sind gerade für Familien mit vielen Kindern sehr attraktiv und können eine Baufinanzierung durchaus lohnend gestalten.

  1. Förderungen der KfW

Wer auf die Förderungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) setzt, sollte dabei den ökologischen Aspekt im Auge haben. Wird eine Immobilie gekauft oder gebaut, die einen KfW-Effizienzhaus-Standard erreicht, lassen sich nicht nur Darlehen mit vergünstigten Zinsen in Anspruch nehmen. Darüber hinaus erhalten die Kreditnehmer auch einen Tilgungszuschuss, so dass die Kreditsumme zusätzlich sinkt. Die energiehaus-Standards sorgen für einen deutlich geringeren Energiebedarf.

Staatliche Förderungen sind also eine sehr interessante Möglichkeit, die eigene Baufinanzierung mit noch besseren Konditionen auszustatten. Da gerade die KfW-Förderungen über die herkömmlichen Banken beantragt werden, sollte eigentlich jeder nachfragen, ob eine Förderung unter Umständen für ihn infrage kommt. Die Erreichung eines KfW-Effizienzhaus-Standards hat darüber hinaus auch noch den Vorteil, dass die Kosten für Heizenergie deutlich geringer ausfallen.

Fazit

In der aktuellen Marktsituation gibt es gleich für viele Menschen Argumente, sich für die Investition in eine Immobilie zu entscheiden. Ob nun als Geldanlage oder zur Nutzung als Eigenheim – in beiden Fällen liegen die Vorteile klar auf der Hand. Die Zinsen für sichere Geldanlagen sind sehr niedrig und Baufinanzierungen lassen sich vor allem auch deshalb sehr günstig umsetzen. Wer diese Zinsvorteile geschickt nutzt und den eigenen Baukredit schneller abzahlt, erreicht nicht nur schneller den Status der Schuldenfreiheit. Auch die Zinskosten während der Finanzierung lassen sich auf diese Weise erheblich senken. Werden darüber hinaus auch noch staatliche Förderungen gecheckt und nach Möglichkeit in Anspruch genommen, kann die Baufinanzierung noch einmal günstiger ausfallen. Das Marktumfeld ist aktuell äußerst günstig – wenn die Chancen konsequent genutzt werden.

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